仲景伟

中国一线城市的豪宅站在房地产市场的塔尖上,几千万甚至上亿元的总价不是一般人能企及的。只是因为缺乏直接接触,所以有一群专门拍摄和分享奢侈品短视频的博主,吸引了大量粉丝的关注。这些视频的发布让普通人对奢侈品市场越来越好奇。

拥有30万粉丝的上海房地产中介黄就是其中之一。11年的工作经历让他接待了很多著名的企业家和明星。黄说,“总价3000万元以上才算豪宅,总价5000万元以上才算‘顶级豪宅’,面积从170平米到2000平米不等。100多平米的户型,就是那种地段好,单价高的房子。”

5000万元以上是“顶豪”老洋房一年只成交几套

上海夜景。来源:照片由受访者提供

什么是豪宅?这可能是一个无法定义的产品。在不同的时代,不同的城市,不同的地区,都会有自己的标准。据悉,上海豪宅开创者之一的世茂滨江花园小区,2002年售价15000元/平方米。现在这个小区的二手房挂牌价普遍在13万元/平方米以上,除了部分小户型,总房价一般在2000万元-4500万元之间。

久而久之,世茂滨江花园的价格在豪宅中也不算顶尖。旁边比较有名的汤臣一品,可以说是当今上海最有名的豪宅之一。报道称,2006年,汤臣一品的价格达到了11万元/平方米,畸高的价格令人咋舌。然而目前这个小区的二手房价格远不止这个数字。

在上海,某房地产经纪公司对豪宅的定义是总价1000万元以上的住宅。不过,黄认为,这个门槛有点太低了。“总价3000万以上的可以算豪宅,总价5000万以上的可以算‘顶级豪宅’,面积从170平米到2000平米不等。100多平米的房子,就是地段好,单价高的。”

说到上海,就不得不提老房子。根据之前的数据,上海大约有5000栋老房子。在黄拍摄的视频中,也有一些老房子,但数量不多。他介绍,可上市交易的旧房可能有100多套,年成交量更低,只有几套,成交价在1.5亿元以上。但由于业主心理价位高、产权复杂等原因,老洋房的交易周期一般都是几年。

“市场公认的,高品质的老房子,湖南路,武康路,高邮路,永福路等路最好。有带花园、外观不错的独栋房子,可能卖到100万元/平方米以上。”他还表示,影响老洋房价格的因素有很多,比如有没有车位,周边环境,花园够不够大。

在工薪阶层看来,10万元/平方米以上甚至更多的豪宅价格太高了。在黄发布的视频中,偶尔会有网友发布“我飘了,居然看这个”“总价是不是多了个0”等略带调侃的评论?黄观察到,近年来,上海房价有所上涨。而且豪宅的价格涨幅高于普通住宅。“2018年到2022年,部分豪宅的价格涨幅可能是2-3倍。”

“虽然我没有相应的统计数据,但根据近几年的观察,上海豪宅的供应量和成交量明显高于其他三个一线城市。”黄表示,深圳豪宅区只有南山、香蜜湖板块、华侨城板块、深圳湾板块等少数几个,但上海处于百花齐放的状态。浦东有陆家嘴板块、世纪公园板块和董娇板块,黄浦、徐汇、长宁等城区也有自己的豪宅板块,拥有较大的

上海疫情后,在全国房地产市场不太景气的情况下,豪宅市场销量增长的消息传出,让人感觉这类买房人并不差钱。黄在日常接触中发现,经济实力较强的购房群体确实表现出与普通购房群体不同的特点。

2011年大学毕业后,黄来到上海,开始了他的豪宅销售生涯。他向中新经纬介绍,在他和他的团队做的交易名单中,客户中有一些著名的明星和商界人士。

作为中国的经济中心之一,上海吸引了来自全国各地的富裕家庭,他们支撑了豪宅市场。他说,现在买豪宅的主要客户是“新上海人”。一是上海经济和产业发展水平好,吸引了很多富裕家庭置业;二是疫情等原因导致人才回流,很多年轻人选择回国发展;第三,上海的落户政策和人才引进政策这两年放宽了,更多的人有了在上海买房的资格。

与前几年相比,他观察到客户群越来越年轻。“大多数客户出生于1980年至1997年之间,在年轻人中,10人中有8人是由家人给的钱。很多都是从英国、美国、加拿大等国留学回来,家里出钱买房,让他们留在上海工作。当然也有一些成功的企业家,比如互联网行业的企业家。”

年轻客户也表现出与老一辈不同的外在气质。黄说,年纪大的客户大多行事低调,从衣着上很难看出他们的资金实力。年轻客户比较高调,名牌服装和豪华跑车是“标配”,身份比较容易识别。

在付款方式上,与普通购房者需要按揭还款不同,豪宅客户基本都是一次性付款。“能买得起上亿元房子的客户,消费能力很强。他们怎么会需要贷款呢?”他说。

此外,客户对豪宅的态度已经从过去更注重地段,转变为多方面综合考虑。“第一,小区质量更好;二是房子要新,2015年以后房龄要好;第三,三圈定位要高,小区不要有太多小户型的房子;四是综合配套较好;五是占用稀缺的自然景观或人文景观。”

上海的豪宅市场相对较好。和投机有关吗?对此,黄表示,根据日常接触,购买豪宅的业主大多是自住,极少数人从事投资投机。他说:“如果新房价格明显低于周边二手房,就会有投机行为,但买二手房就不是这样了。换句话说,买得起豪宅的人赚钱的速度比房子升值的速度快得多。”

对于这个问题,上海另一家专门从事豪宅销售的房地产中介张静(化名)也持相同观点。近日,她对中新经纬表示:“严厉的楼市调控使得市场上的炒房团退出缓慢,大部分豪宅客户都在自购。我的许多客户最后一次买房是在10年甚至20年前。徐汇区的云锦东方二期是一个热点小区,面积400多平米,近年来价格上涨较快。我们和一手房的业主聊了聊。他们中的很多人都买了自己的房子,但他们没有想到它会上涨这么多。他们也对目前的价格感到惊讶。”

买家来自全国年纪越来越年轻

上海某小区外景。来源:照片由受访者提供

上海链家研究院数据显示,2022年前8个月,上海新建商品房和二手房成交均价分别为743万元和320万元。与单套几千万元的豪宅相比还是有一定差距的。所以也注定了豪宅的销售不易。

目前上海豪宅的中介费

以黄为例。他介绍,职业生涯的前两年,他一单生意都没做成,每个月只拿1700元的底薪。直到2013年,他卖了一套1500万的房子。扣除各种费用,公司实际拿到两万多。从2014年开始,他逐渐对豪宅市场有了新的认识,并在两年前开了一家公司,以团队的方式开发客户资源。

极高的总价也注定了豪宅的交易量和交易周期较长。他说,买豪宅的客户肯定不缺房子住,毕竟花几千万甚至上亿元,除非能让客户心动,否则不会买房。目前上海豪宅的成交周期在一年左右。

当然,券商业绩差距很大。黄说,奢侈品经纪人至少需要两三年的时间来了解市场,知道如何与客户接触。“这个行业做得越久,积累的资源越多,越容易赚钱。一个一年能做出300万业绩的经纪人,才称得上优秀。要达到这个目标,要么卖掉1套1亿元以上的房子,要么卖掉2套5000万元的房子。这种情况下,券商实际佣金可达百万元。”

张静估计,沪市3000-5000万元单子的交易额会更多,超过5000万元的就很少了。一个成熟的经纪人一年能处理5000万以上的单套房子就很不错了。对于新人来说,销售豪宅项目的难度更大。1000万元以上的单子,一年能开两单非常难得。奢侈品经纪人之间的马太效应显而易见。有了稳定的客户资源,刷单的概率会增加,但有些人受不了,只能被淘汰。

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